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多方面看中国房地产调控土地供给是房价调控的主要因素

发布时间:2021-01-07 23:58:55 阅读: 来源:风管厂家

摘要: 近日公布的《政府工作报告》提出了要“加强房地产市场分类调控”,“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”。去年12月召开的中央经济工作会议对此有着更详细的阐述。

近日公布的《政府工作报告》提出了要“加强房地产市场分类调控”,“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”。去年12月召开的中央经济工作会议对此有着更详细的阐述。

房地产调控问题很复杂,但主要还是房价和房地产与经济发展的关系这两个方面。一方面,要防止房价过快上涨,另一方面,要将房地产对我国经济增长的贡献率保持在一定水平。无论是抑制房价泡沫、防风险的目标,还是保持房地产市场平稳健康发展、促进经济增长的目标,都与供给密切相关,尤其是一、二线城市的土地供给要增加。

第一,实现房地产价格调控目标需要增加热点城市供给。

《政府工作报告》和中央经济工作会议的精神都清晰地释放了重视供给端调控的信号。中央层面的政策是正确的、清晰的、一贯的。不少城市贯彻了这一思路,如安徽今年对省内库存压力大的三、四线城市减少以致暂停住宅用地的供应,而对房价较高的城市,则加大土地供给。

但个别城市近期调控举措却令人不解。比如今年北京商品住宅用地计划供应260公顷,较2016年的850公顷下降七成。这一商品房供地规模为五年来最低,2012-2016年北京商品房供地计划平均也都超过850公顷,2014年则是1000公顷。现在如此大幅度地减少土地供应,如何抑制房价上涨?其他有的城市也存在类似问题。

即使出于控制城市规模、促进区域协同发展的目的,也不应通过减少土地供应来实现,因为这样做几乎必然导致房价的上涨,反而进一步加剧了区域分化和贫富差距,也会提高城市发展的成本。在没有合理的其他措施配合的情况下,可能较难实现其初衷,值得政策制定者关注。

还有一个问题就是工业用地和住宅用地的比例。在GDP考核压力下,地方政府倾向于多发展工业投资。北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比分别达到22%、32%和36%,而纽约只有3.9%,东京只有5.1%。纽约居住用地占比则为44%,东京更是高达73%,而我国的北京、广州和深圳这一比例分别仅为28%、29%和26%。住宅用地比例过低是我国一、二线城市房价过高的重要原因之一。

第二,需警惕供给不足导致房地产投资出现较大下滑的风险。

与抑制资产泡沫同样重要的一个政策目标,是处理好房地产与经济发展的关系,将房地产对经济增长的贡献率保持在合理的水平。美国房地产行业增加值占了GDP的12%,德国为10.9%,英国为13.0%,而我国目前为7.8%,所以我国房地产行业还有较大的发展空间,更何况我们仍然处在城镇化的进程当中。从这一点出发,也不应大幅减少土地供应,更要防止房地产投资增速下滑。实际上,大家对今年经济增长最担心的就是房地产投资增速下降。房地产投资下降过多也不符合城镇化、改善居民生活、扩大内需的方向。

去年12月,商品房待售面积同比增速为-3.2%,较2015年同期(15.6%)低18.8个百分点,其中住宅待售面积自2016年8月以来负增长。

去年房地产投资增速整体处于历史较低水平,较2013-2015年平均投资增速低4个百分点以上。

楼市调控并未扭转购房预期。据中国指数研究院问卷调查的结果,调控措施出台后,近50%的购房者选择继续观望,待市场调整稳定后再考虑入市;还有近30%本来没有购房计划的居民反而开始考虑购房;只有13.2%的人因政策调控放弃了购房计划。

政府在此次房地产调控中已经开始关注供给端的问题,因而供给增加的可能性较大。

第三,目前需关注房地产企业的财务风险。

房地产企业的资产负债表健康与否,也会影响到调控能否实现预期目标。当前全方位的、自上而下的大力度调控,比如限购,甚至价格管制,可能对房地产企业造成较大压力,需要关注房地产企业所面临的风险。

首先,房地产行业本身具有资本密集型和劳动密集型的双重属性,而当前劳动力成本和资金成本都在上行。加之房地产企业面临信贷收缩的约束,其融资成本可能进一步提高。其次,地价节节攀升也对房地产企业造成了较大的压力。再者,价格管制可能会导致房地产企业惜售,使房地产企业的现金流承压,加剧企业层面风险的积聚。值得注意的是,虽然房价逐年上涨,房企的销售额也屡破新高,但房企的销售净利率却在逐年下降,从2011年的16.1%下降到2015年的10.0%,累计下降6.1个百分点。2016年前三季度,房地产行业净利率进一步下降到8.5%。当然,由于2016年全年房地产企业销售情况较好,风险在财务层面还没有体现,但不排除未来面临较大财务压力的可能。尤其是中小房企,可能面临较大压力。同时,房地产企业的兼并似乎也在加快 ,可能形成行业垄断,不利于房地产业的长期健康发展。

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